Những điều kiện phân lô bán nền mà bạn cần lưu ý

1. Tìm hiểu về phân lô bán nền

1.1. Khái niệm phân lô bán nền

Phân lô bán nền là một thuật ngữ được sử dụng rất nhiều trong lĩnh vực bất động sản, là hình thức chủ đầu tư tách thửa ruộng đất. Việc tách thửa đất đai được cho phép trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư, phải được Nhà nước cấp phép và theo các quy tắc chung các trường hợp tách thửa theo Luật Đất đai 2013.

1.2. Ưu, nhược điểm của phân lô bán nền

1.2.1. Ưu điểm

Những ưu điểm khi các nhà đầu tư muốn sở hữu đất phân lô bán nền là:

- Đất phân lô bán nền có ưu thế về giá bán, không đòi hỏi quá nhiều về vốn đầu tư. Ví dụ: Chỉ với số vốn dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có cơ hội sở hữu một lô đất ở tại 1 tỉnh ven đô.

- Bên cạnh yếu tố giá trị sở hữu, nếu sở hữu tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh dân số Việt Nam ngày càng gia tăng khiến cho giá đất ngày càng tăng do nhu cầu nhà ở của người dân tăng lên khiến giá đất nền có nhiều khả năng sinh lợi cao trong thời gian ngắn.

- Hình thức đất nền khá đa dạng, phù hợp với cả lướt sóng và đầu tư lâu dài, từ xây dựng để ở đến cho thuê.

1.2.2. Nhược điểm

Tuy nhiên, đất phân lô bán nền hiện nay còn xảy ra nhiều yếu tố rủi ro như sau:

- Lợi dụng tình trạng phân lô bán nền diễn ra trái phép tràn lan, Các dự án “ma”, chưa đủ điều kiện để mở bán những vẫn thu tiền của khách hàng. Những khách hàng mua phải những phân lô trái phép thì việc lấy lại tiền đã mất rất khó khăn, nếu không muốn nói thẳng là mất trắng.

- Nếu mua đất nền không chính chủ theo hợp đồng mua bán đất đai đã định thì sẽ không có giá trị pháp lý nếu không có hợp đồng từ người mua với chủ bán đất. Cũng có trường hợp khi khách hàng mua nền đất , ký kết hợp đồng mua bán đất hợp pháp với chủ đầu tư, nhưng không thể sử dụng mảnh đất ấy để xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

Xem thêm: Sổ hồng đất thổ cư và những thông tin mà bạn nên bỏ túi

2. Điều kiện phân lô bán nền

2.1. Điều kiên dự án phân lô bán nền

Một dự án phân lô bán nền đạt tiêu chuẩn cần đáp ứng được điều kiện sau: 

- Dự án được xây dựng dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ở đó.

- Trước khi phân lô bán đất, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng trên lô đất. Theo đó, những chủ đầu tư cần đảm bảo tiến trình xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ, xã hội theo đúng tiến độ quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt trước đó.

- Hệ thống hạ tầng chung của khu vực cần phải được chủ đầu tư hoàn thành tiến trình trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng cho người mua để có thể xây dựng nhà ở, cho thuê hay kinh doanh.

- Những dịch vụ thiết yếu như điện, cấp thoát nước, thu gom rác thải… chủ đầu tư cần phải cung cấp đầy đủ cho người mua đầy đủ.

- Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng như các dự án phải được chủ đầu tư chắc chắn hoàn thành khi phân lô. Những nghĩa vụ này bao gồm phí sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chi phí liên quan đến dự án.

- Vị trí của dự án phải đảm bảo không nằm trên mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên hoặc các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Dự án đầu tư xây dựng cũng không được nằm trong khu vực trung tâm mà xung quanh là các công trình mang tính điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Dự án thi công cũng không được nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị hoặc các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.

- Dự án được phân lô bán nền cần phải nằm ở khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như theo đúng quy định của pháp luật.

2.2. Lập dự án phân lô bán nền

2.2.1. Tìm quỹ đất theo quy hoạch

Người mua phải tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra kế hoạch. Một quỹ đất có thể được sở hữu bởi nhiều chủ. Chính vì thế chủ đầu tư cần có kế hoạch phân lô bán đất cần tự đền bù hoặc có kế hoạch giải phóng mặt bằng. Nếu có doanh nghiệp muốn sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ luật đất đai theo đúng quy định.

2.2.2. Lập dự đoán theo đúng quy hoạch

Sau khi giải phóng mặt bằng được thực hiện xong, chủ đầu tư phải thiết lập dự án và xin phép theo quy hoạch 1/500 theo trình tự như sau:

- Đầu tiên chủ đầu tư phải có báo cáo đầu tư và liên hệ được với phòng địa chính quận, huyện.

- Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cho cấp quận huyện.

- Chủ đầu tư làm quy hoạch tổng mặt bằng nộp cho sở Tài nguyên Môi trường. Bản kế hoạch được Sở phê duyệt và cấp phép đầu tư

 2.2.3. Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Đây là một bước cần phải thực hiện sau khi bản quy hoạch tổng thể được phê duyệt. Những hạng mục của cơ sở hạ tầng cần được thực hiện như là:

- Đầu tư xây dựng theo đúng dự án theo quy định

- Phải đảm bảo sau khi dự án được hoàn thành có kết nối đầy đủ hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện đúng quy định.

- Nhà nước sẽ có trách nhiệm nghiệm thu công trình, sau đó chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao hạ tầng.

2.2.4. Hoàn thành những nghĩa vụ tài chính và công bố đấu giá

Chủ đầu tư cần phải hoàn thiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí hoặc đất đai khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Nơi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đai được là chi cục thuế. Sau khi hoàn thành thì tiến hành đo vẽ bản vẽ tách thửa thì sẽ phải xin phép tách thửa. Khoảng thời gian dành cho việc xin phép này sẽ là mất 6 tháng đến 1 năm.

Sau đó, cần cung cấp thông tin bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật sau khi hoàn thiện phân lô bán nền.

3. Kinh nghiệm chọn đất phân lô bán nền 

Mặc dù việc phân lô bán nền phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật về Luật đất đai tuy nhiên vẫn xảy ra không ít tình trạng lừa đảo, lách luật. Các dự án ma đến khi khách hàng chốt mua căn đất thì mới bị phát hiện và xử lý. Do đó, người mua rất khó có thể lấy lại tiền cũng như không sử dụng được đất. Khi họ tin vào những lời hứa hẹn của chủ đầu tư cũng như nôn nóng mua đất từ các dự án ma mà quên mất xem xét tính pháp lý một cách kỹ càng. Vì vậy, để tránh những rủi ro trên người mua đất cần phải áp dụng ngay một số kinh nghiệm sau:

3.1. Xác nhận thông tin từ chủ đầu tư

Đa số những người mua đất và những người chủ đầu tư trong việc mua đất phân lô bán nền là những người không quen biết. Vì vậy người mua cần phải rất cẩn trọng đề phòng những kẻ xấu thu lợi bất chính. Bên cạnh đó người mua cần xác nhận rằng mình có được chủ đầu tư ủy quyền cho hay không? Tránh những tình trạng “cò mồi” vào những khoảng đất thiếu thông tin. Khách hàng khi chọn mua cần phải tìm hiểu hơn các văn bản ủy quyền của lô đất trước khi đưa ra quyết định ký kết hợp đồng,

3.2. Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Trước khi có quyết định mua đất phân lô bán nền, người mua phải được chủ đầu tư trình bày một số giấy tờ sau:

- Quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy phép hợp pháp do UBND tỉnh cấp về việc phân lô bán nền.

- Bản vẽ thi công được phê duyệt.

- Chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Văn bản mô tả quá trình hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng có dấu chữ ký của cơ quan có thẩm quyền.

- Bản đồ dự án quy hoạch chi tiết 1/500.

Trong trường hợp cá nhân mua đất phải có hợp đồng chuyển nhượng công chứng theo quy định pháp luật. Những hồ sơ trên không chỉ giúp bạn h tránh tình trạng mua những lô đất không có những thông tin về mặt pháp lý.

Xem thêm: 1 nền đất bao nhiêu m2? Hạn mức đất cấp sổ đỏ ở từng địa phương

3.3. Kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình

Sau khi tìm hiểu kĩ khu đất về tính pháp lý, cơ cấu hạ tầng cần phải được kiểm tra cẩn thận, quy hoạch 1/500 được duyệt hay chưa?. Các công trình này có sự đảm bảo tốt nhất cả tiện ích và phần ngoại khu như là: điện, nước, hệ thống nước thải, thu gom rác,... phải đầy đủ.

3.4. Kiểm tra xem đất có bị tranh chấp không

Người mua trước khi đưa ra quyết định mua truy cập vào website của dự án hoặc liên hệ với văn văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra lô đất hiện có bị thế chấp hay tranh chấp gì không. Thêm vào đó người mua cần kiểm tra tình trạng khu đất về các vấn đề như thời hạn sử dụng, điều kiện phân lô bán nền.

Hy vọng qua bài viết này, raonhanh365.vn các bạn có thể hiểu được rõ hơn về thuật ngữ phân lô bán nền. Hãy là những người mua đất thông thái nhé.