Những rủi ro trong kinh doanh bất động sản cần nắm rõ?

1. Các loại rủi ro trong kinh doanh bất động sản bạn biết chưa?

Bất động sản là một trong số các kênh đầu tư được nhiều khách hàng hướng đến lựa chọn vì đó là kênh một vốn bốn lời. Mặc dù vậy ngoài vấn đề lợi nhuận nếu như không có kỹ năng đánh giá phân tích thì người mua trong thị trường bất động sản khác nhau gặp phải nhiều rủi ro.

Thường được thể hiện rủi ro của bất động sản qua 4 mặt: Độ an toàn của vốn, độ tin cậy của thu lợi dự tính, mức độ phức tạp trong việc quản lý tài sản và mức chuyển đổi thành tiền. Do đó khi tham gia hay mua trong thị trường bất động sản bạn phải cân nhắc kỹ càng và đưa ra đánh giá rủi ro thật hợp lý vào 4 mặt trên để các nguy cơ do chính mình được hạn chế tối đa, cụ thể như:

1.1. Rủi ro về hệ thống

1.1.1. Rủi ro về thị trường

Bạn cần phải xác định được trong chu kỳ kinh tế bạn đang ở đâu, trong giai đoạn này dự án đó có tiềm năng không để rủi ro này được hạn chế. Căn cứ vào yếu tố cung và cầu cho hoạt động của thị trường bất động sản. Do đó để rủi ro chính mình khi hạn chế tối đa trong việc đầu tư bạn cần xác định các chỉ số rõ ràng về cung và cầu như tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ xây dựng,..để chu kỳ của thị trường được vạch ra rõ ràng trong thị trường bất động sản bạn xem mình đang ở đâu.

1.1.2. Rủi ro lạm phát

Mối quan hệ giữa lạm phát và thị trường bất động sản được phản ánh qua tình trạng của nền kinh tế hay chính sách tiền tệ và tâm lý người dân có sự kỳ vọng vào đó. Vấn đề giảm hay tăng thị trường bất động sản có sự liên quan chặt chẽ đối với cung tiền đối với nền kinh tế, tâm lý, dòng vốn đầu tư nước ngoài và tính đầu cơ.

Vì thế đều có sự liên quan tới chính sách tiền tệ giữa khởi sắc thị trường bất động sản và lạm phát. Khi nới lỏng chính sách tiền tệ, thấp về lãi suất sẽ dẫn tới việc bất động sản có dòng tiền đầu tư nhiều hơn, tăng trưởng nhanh chóng với ngành kinh tế đó. Mặc dù vậy khi nền kinh tế bơm tiền nhiều với quá mức lạc quan làm lạm phát nhanh khi ấy ngân hàng nhà nước sẽ tiến hành thắt chặt chính sách tiền làm tụt giảm thị trường bất động sản.

1.1.3. Rủi ro về chu kỳ

Không ngừng biến đổi nền kinh tế của các nước, khác nhau về sự phát triển, thị trường bất động sản với sự biến đổi không ngừng theo chu kỳ, khi ấy có thêm thực lực hùng hậu với nhà đầu tư đó khi được trụ lại yếu hơn trong phần đầu tư đó có phần lớn vì nợ mà phá sản.

1.1.4. Do chuyển nhanh thành tiền khó 

Khi nhà đầu tư không bán được bên bất động sản mà ngày một nhanh chóng tăng lãi suất mỗi ngày thì yêu cầu bắt buộc nhà đầu tư phải có giá thấp về việc bán, dẫn tới tình trạng lỗ và thua nặng nề. 

Do lãi suất trong khoản tiền vay: Lãi suất sẽ làm ảnh hưởng tới lãi, lỗ tới vấn đề nợ nần của nhà đầu tư, chú trọng tới tính quay vòng của các tổ chức tiền tệ, tới an toàn vốn khả năng mà họ thu lợi.

Bên cạnh đó còn có rủi ro khách quan về việc nhà nước thay đổi về chính sách về luật pháp, nhà đầu tư còn thiếu hiểu biết thủ tục giấy tờ pháp lý của bất động sản.

1.2.  Rủi ro cá biệt

1.2.1. Từ phía bên quản lý

Quá nhiều sản phẩm cạnh tranh cũng là một rủi ro trong rủi ro cá biệt. Ngoài ra kể đến rủi ro từ bên phía quản lý. Việc kiểm soát rủi ro này khá khó khăn. Theo quy trình thu nhập hiện nay từ cho việc thuê bất động sản thì phải chịu thêm thuế TNCN tuy nhiên vẫn còn chưa được sát sao chặt chẽ trên thực tế. Khi được siết chặt nguồn thuế của cơ quan chức năng sẽ làm nguồn thu của chủ sở hữu bị ảnh hưởng qua đó giá trị bất động sản bị ảnh hưởng tác động. Bên cạnh đó rút ngắn đi quy trình đầu tư dự án, làm giá thành sản phẩm mới có ưu đãi giảm giá của nhà nước. Khi đó thì sẽ có bất lợi với sản phẩm bất động sản mua trước đó tiến hành cạnh tranh với sản phẩm mới.

1.2.2. Rủi ro tín dụng

Rất cần thiết và khách quan về tín dụng bất động sản vì thường lớn về giá trị bất động sản và chủ đầu tư luôn vượt qua năng lực tức thời bên phía tài chính. Tuy nhiên để tạo ra bất động sản mới với tuổi thọ lớn và đặc tính cố định chủ đầu tư thường căn cứ vào tiềm lực giá trị tương lai với giá trị thế chấp bất động sản cũ của tương lai bất động sản mới với giá trị tương lai để vay vốn tín dụng, phát hành trái phiếu công trình trung hoặc bên dài hạn hay vay từ bên đối tượng khách hàng tiềm năng. Yếu đó này dẫn tới việc đóng băng thị trường bất động sản sẽ không thu được về lợi nhuận và cũng không có tiền để trả cho công ty tài chính hay bên ngân hàng.

1.2.3. Rủi ro về thông tin

Nguyên nhân chủ yêu làm sự phát triển của thị trường bất động sản không bền vững đó là thiếu thông tin. Hiện nay về thị trường bất động sản thông tin mỗi nơi công bố một khác làm cho những đối tượng tham gia thông tin bên thị trường thiếu đi. Giá trị thực của bất động sản nhà đầu tư sẽ không biết được, để đầu tư phải bỏ ra một số tiền rất lớn, khi bị vỡ ra bong bóng bất động sản thì không còn nhu cầu ảo đó, vì một số tiền lớn vào nó với nhà đầu tư bị vỡ lẽ.

1.2.4. Rủi ro đạo đức

Đã có khá nhiều trường hợp trong những năm gần đây kéo dài việc tranh chấp kiện tụng và có nhiều doanh nghiệp trong mua bán ứng xử tiến hành không tốt hợp đồng kinh doanh mà chủ yếu nguyên nhân lại chính là từ đạo đức trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Không giữ uy tín lời hứa từ phía chủ đầu tư, có tình huống khách hàng nhận được chữ ký hợp đồng từ phía chủ đầu tư tuy nhiên sau một thời gian tăng vọt giá thị trường, chủ đầu từ đã thanh lý hợp đồng chấp nhận chịu phạt không bàn giao đất và căn hộ.

2. Cách khắc phục hiệu quả rủi ro trong kinh doanh bất động sản

Mục đích thúc đẩy và quản lý ổn định lành mạnh bền vững thị trường bất động sản nên hoàn thiện hệ thống pháp luật.

Đề xuất làm công tác lập quy hoạch đổi mới, phát triển xã hội kinh tế, quy hoạch phát triển nông thôn đô thị, đảo bản sự phát triển theo quy hoạch trong thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản nên tái cơ cấu, các loại hàng hóa bất động sản phát triển đa dạng.

Các định chế tài chính hình thành và tạo điều kiện phát triển cho thị trường bất động sản thu hút nguồn vốn. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, năng lực chủ thể được nâng cao khi tham gia vào thị trường bất động sản mang lại sự chuyên nghiệp lành mạnh.

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về vấn đề rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Hy vọng với những kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn, hẹn gặp lại trong bài viết kế tiếp với những bật mí thú vị hơn.