Nhà phát mãi là gì? Có nên mua nhà phát mãi hay không?

1. Nhà phát mãi là gì?

Nhà phát mãi hay còn gọi là nhà phát mãi ngân hàng nó là một dạng phát mãi tài sản được công bố khi người vay không có khả năng chi trả khoản nợ đã quá hạn. Phát mãi tài sản nói chung được thực hiện theo quy định luật pháp. Mục đích của phát mãi tài sản là để siết nợ, buộc người vay nợ phải trả khoản nợ mà họ không thể trả được bằng tiền nên phải dùng một thứ tài sản có giá trị nào đó đã được thế chấp khi vay nợ để trả.

Dựa vào cách hiểu về phát mãi trên thì chúng ta sẽ lý giải nhà phát mãi là gì dễ dàng hơn. Đi vào chi tiết, nhà phát mãi được gọi là nhà tịch biên. Nó được chủ nhà dùng trong giao dịch vay thế chấp tài sản tại ngân hàng. Khi muốn vay tiền, để ngân hàng đồng ý và xuất tiền cho vay thì người đi vay sẽ phải đưa ra một tài sản mang giá trị tương đương với số tiền cần vay để lấy làm đảm bảo.

Tất nhiên tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người đi vay. Trường hợp chúng ta đang bàn tới đó là khi người vay ngân hàng giao nhà để làm tài sản thế chấp. Vậy trong trường hợp người đi vay không thể trả nợ số tiền đó trong thời hạn quy định thì phía ngân hàng sẽ tịch biên nhà thế chấp và tiến hành phát mãi căn nhà đó để nhằm thu hồi về số nợ.

Như đã nói, nhà phát mãi ngân hàng sẽ có giá hấp dẫn hơn so với các căn nhà khác. Nhưng liệu việc mua nhà phát mãi có nên hay không còn là vấn đề khó giải đáp được nhiều người quan tâm. Để có được câu trả lời rõ ràng nhất, bạn đọc hãy cùng raonhanh365.vn tìm hiểu đầy đủ các khía cạnh xoay quanh về vấn đề nhà phát mãi trước nhé.

Xem thêm: Giải đáp băn khoăn có nên mua đất thanh lý của ngân hàng hay không?

2. Nắm bắt thủ tục quy định khi mua nhà phát mãi

Liên quan tới nhà đất, các vấn đề giao dịch về nhà đất thì buộc phải thực hiện công khai, minh bạch. Vì có như vậy mới đảm bảo tính khách quan cũng như quyền lợi của những đối tượng có liên quan. 

Quy trình, thủ tục phát mãi nhà đất sẽ diễn ra như thế nào để minh bạch và khách quan? Mọi thứ sẽ được tổ chức theo quy định ở hai bộ luật là Luật Đất đai và Luật Đấu thầu là chủ yếu. Ngoài ra cũng có sự tham gia quy định của một số văn bản liên quan khác. Theo đó, một căn nhà phát mãi sẽ được trải qua các thủ tục, trình tự như chia sẻ dưới đây.

2.1. Thông báo phát mãi

Thông báo phát mãi nhà sẽ được gửi đến từ ngân hàng bằng văn bản rõ ràng và gửi tới những cơ quan có sự liên quan. Nội dung trong thông báo gồm:

+ Lý do nhà bị xử lý

+ Thông tin chi tiết về nhà phát mãi

+ Nghĩa vụ được đảm bảo

+ Thông tin xử lý tài sản gồm địa điểm, thời gian, phương thức

2.2. Định giá cho nhà phát mãi

Khi giao dịch vay vốn giữa người vay với phía ngân hàng thì cả đôi bên có thể thỏa thuận để định giá cho tài sản là nhà đem thế chấp. Nếu như thời điểm đó không có sự thỏa thuận thì nhà thế chấp được đem ra tổ chức định giá để được định giá cụ thể. Hội đồng định giá cần tiến hành định giá thật khách quan, phù hợp với mức giá chung trên thị trường của loại tài sản này

2.3. Bán tài sản thế chấp

Nếu bên vay có thể hoàn tất trả xong nợ cho ngân hàng đúng thời gian quy định thì sẽ được nhận lại tài sản đã thế chấp là nhà cửa. Nhưng nếu không thể trả nợ thì nhà đất sẽ được đem bán đấu giá ra thị trường để nhằm giúp ngân hàng thu hồi nợ. Nhưng chỉ áp dụng hình thức xử lý này nếu cả đôi bên trước đó không có thỏa thuận về hình thức xử lý đối với tài sản thế chấp.

2.4. Thanh toán số tiền có được từ việc phát mãi nhà đất

Tiền thu được từ việc phát mãi nhà đất sẽ được dùng một phần cho việc thanh toán các chi phí phục vụ cho hoạt động phát mãi, chẳng hạn như phí thu giữ, bảo quản hồ sơ, phí xử lý đối với tài sản đem thế chấp, cầm cố. 

Nếu sau khi thanh toán, số tiền để thanh toán các khoản chi đó mà thấp hơn giá trị thực hiện nghĩa vụ thì phần còn chưa được thanh toán bằng tiền phát mãi cũng được tính là nghĩa vụ không có sự bảo đảm. 

Nếu như số tiền phát mại đã đem chi trả hết các khoản chi phí theo luật mà vẫn còn thì cần phải đem trả lại cho người có tài sản. 

2.5. Chuyển quyền sở hữu nhà đất cho người kế sở hữu

Luật Đất đai quy định rằng khi chuyển quyền sử dụng, sở hữu tài sản thì buộc cần có sự đồng ý của người chủ sở hữu thông qua văn bản rõ ràng, có thể là bản hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng trong trường hợp người kế thừa có được nhà đất do mua từ hoạt động phát mãi tài sản thì sẽ không cần có văn bản đồng ý đó nữa mà thay vào đó sẽ dùng hợp đồng thế chấp tài sản.

Trải qua 5 bước trên, có thể thấy việc phát mãi tài sản sẽ giúp cho ngân hàng thu hồi lại được số tiền đã cho vay mà người vay không có khả năng chi trả. Nhưng phát mãi cũng tức là bán lại nhà đất đó cho người khác. Liệu “người khác” đó mua được tài sản nhà đất phát mãi có thực sự là điều đáng vui mừng?

Để biết có nên hay không chuyện mua nhà phát mãi ngân hàng thì chỉ việc tìm ra khái niệm nhà phát mãi là gì cũng không đủ, còn phải tìm hiểu kỹ những mặt bất lợi nếu mua nhà phát mãi nữa nhé.

Xem thêm: Sự cám dỗ và rủi ro không ngờ đến từ những ngôi nhà ngân hàng thanh lý 

3. Những vấn đề cần lưu ý khi mua nhà phát mãi

3.1. Mua nhà phát mãi có những rủi ro gì?

Nhà phát mãi sẽ có giấy tờ pháp lý nằm trong tay ngân hàng. Vì thế bạn không thể mua được từ chủ đất cũ mà phải làm việc trực tiếp với ngân hàng. Không nên mua nhà từ chủ cũ vì bản chất họ đã không còn hoàn toàn là người được quyền sở hữu căn nhà đó nữa.

Việc mua bán nhà phát mãi với sự tham gia của cả ba bên là ngân hàng, chủ sở hữu ban đầu của nhà đất và người mua sẽ để lại những thủ tục rắc rối, rườm rà hơn nữa. Thời gian chờ xử lý, giải quyết các thủ tục cũng rất lâu. Dù chưa biết rõ các rủi ro nào có thể xảy ra thế nhưng thực chất mà nói thì với một giao dịch nhiều mối quan hệ phức tạp như vậy sẽ luôn tiềm ẩn rủi ro. 

Rất dễ xảy ra tình huống khiếu nại, kiện cáo nhau từ ngôi nhà đất phát mãi. Mặc dù, việc phát mãi tài sản hoàn toàn được thực hiện đúng theo quy định pháp luật, được các bên đại diện pháp luật tham gia theo dõi nhưng đối với người mua căn nhà này dễ bị chủ cũ làm đơn khiếu nại với các lý do như giá trị bán ra thấp hơn giá chung của thị trường, họ không được thông báo để cùng tham gia vào buổi bán đấu giá, phát mãi nhà đất.

Kết quả đấu giá cũng có thể bị hủy. Dù không thường xuyên xảy ra hoặc rất hy hữu để xảy ra nhưng vẫn có thể xảy ra tình huống này. Nguyên nhân là vì cuộc phát mãi đã vi phạm về quy trình thực hiện nên Tòa án tuyên bố cuộc đấu giá bị vô hiệu hóa. 

3.2. Một số điều cần chú ý để tránh rủi ro khi mua nhà phát mãi

Lợi thế lớn từ việc mua nhà phát mãi đó là chi phí khá hơi, nên tài sản này vẫn luôn nằm trong tầm ngắm của những gia đình, cá nhân có nguồn tài chính hạn chế. Có thể bạn đã biết được việc mua nhà phát mãi luôn tiềm ẩn rủi ro xong vẫn muốn được sở hữu nó. Vậy thì hãy cố gắng tìm ra những cách hay để hạn chế những nguy cơ đó. Bên dưới sẽ là những lưu ý quan trọng khi mua nhà phát mãi. 

Trước tiên bạn cần tìm hiểu thật kỹ thông tin nguồn gốc của nhà phát mãi. Bên cạnh đó mọi thông tin liên quan đến tài sản này cũng phải biết rõ. Cụ thể đó là lý do vì sao ngân hàng phát mãi căn nhà, người chủ sở hữu đã đồng ý về việc phát mãi này hay chưa, nhà đất phát mãi liệu có nằm trong quy hoạch, …? Rất nhiều vấn đề đáng quan tâm mà bạn phải xác minh mới chắc chắn cho quyết định mua. 

Khi có ý định tìm mua nhà phát mãi, bạn hãy mua hồ sơ đấu giá ở những đơn vị uy tín vì như thế bạn mới nhận được sự bảo trợ về mặt pháp lý trong mọi trường hợp có rủi ro. 

Để tránh tiền mất tật mang thì nhất định bạn cần hiểu rõ nhà phát mãi là gì. Sau đó bạn cũng hiểu rõ được hình thức thanh toán sau khi chốt hạ xong một căn nhà phát mãi phù hợp, đúng quy định là như thế nào. Đó là nên thanh toán với sự có mặt đầy đủ của các bên gồm ngân hàng và người chủ cũ. Không nên tự ý làm việc riêng để thanh toán với người chủ cũ vì như thế ngân hàng không thừa nhận và bạn cũng không thể có được ngôi nhà. Chưa kể chủ cũ sau khi nhận tiền có thể lật lọng rằng bạn chưa thanh toán. Tình huống này rất nguy hiểm cho bạn. Đây cũng là một trường hợp mua bán nhà đất cần lưu ý để tránh rủi ro không đáng có.

Như thế, việc tìm ra đáp án nhà phát mãi là gì vô cùng quan trọng. Nếu bạn muốn có được thủ tục pháp lý rõ ràng và minh bạch sở hữu căn nhà do phát mãi thì phải tuân thủ đúng theo những gì đã được chia sẻ ở trên nhé.